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房地产周期或加速逆转

近日房地产市场颇不平静。市场传言兴业银行(行情,问诊)暂停办理房地产夹层融资业务,暂停房地产供应链金融业务,还有其他如何预防癫痫大发作银行跟进;个人房贷利率优惠难觅踪影;杭州、常州等地个别楼盘因资金紧张大幅降价。房地产信贷收紧反映出银行对房地产市场风险的警惕。从房地产投资增速、资金来源及房价趋势来看,房地产业或已行至一个趋势性发生变化的临界点,房地产市场分化或更强烈。房地产市场风险抬升,将影响到消费者对楼市的预期和土地市场交易,进而加速房地产景气周期逆转。

在经济增速下行、货币政策紧平衡环境下,房地产价格持续高位运癫痫诊断标准行,开发商的资金杠杆率处于高位,房地产市场风险明显上升。银行暂停办理夹层融资业务和供应链金融业务,源于对当前房地产市场风险的担忧。不过,目前国内房地产企业的融资方式主要是银行开发贷,夹癫痫医院哪里治疗较好呢层融资占比较小,其暂时影响不会太大,警示意义或大于实际影响。

但由此可以看出,银行对房地产贷款的态度正在发生改变,资金面紧张将成为影响今年楼市最大的因素,未来整个房地产行业的资金状况可能持续紧张。

2013年银行对地产行业的信贷投放达到空前规模,房地产贷款(包括开发贷和房贷)余额同比增长19.1%,高于总体的14.1%,房地产贷款占贷款总量比重创历史新高,达到20.33%。银行系统新增房地产贷款2.34万亿元,接近2011年和2012年总和。正是2013年银行给地产行业的输血,导致房地产行业资金成本下降,地王频现。今年银行对房地产贷款必须面临去杠杆的过程,信贷收紧将从源头上扼住整个房地产市场后续资金流。

经历了近几年快速扩张,当前房地产企业的杠杆率处于历史高位,房地产企业在今年仍然具有极高的融资滚动需求。销售回款,银行或影子银行融资是房地产企业的主要资金来源。而银行信贷收紧无异于同时掐断了这两条路径,一方面影响到个人贷款成本和发放,影响到购房者的支付能力和心理预期,导致销售回款困难;另一方面对房企的贷款收紧,直接影响到房企资金链,影响到开发投资和购地。近期各地房地产销售的数据已经明显下滑,开发商资金链紧张而降价促销的案例时有出现。

这其中受影响最大的无疑是中小开发商,未来不排除一些中小开发商出现资金链断裂的情况,一些过度依赖非自有资金的中小型房企,将以各种方式被淘汰出局,中小型房地产企业将迎来大规模并购。

个贷收紧将加剧销售放缓局面,导致销售回款状况恶化,加速房价拐点来临。个人房贷对银行来说属于低利润业务,在目前利率市场化的背景下,资金成本上升,商业银行作为盈利机构必然会收缩低利润个贷业务规模。

未来个人房贷利率优惠消失甚至上浮将长期持续,利率上升将明显增加购房成本,降低购房者支付能力,导致销售下滑。而销售下滑进一步加剧潜在购房者的悲观预期,带动市场进入低迷,房价难以继续坚挺。

房地产开发企业在预期资金链紧张的情况下,放缓投资和放缓购地将是后续动作。2013年全国商品房销售额同比增加26.3%,达8.14万亿元;土地财政收入创纪录达4.1万亿元。由于2013年楼盘热销,目前很多房企手中资金仍相对宽裕,但随癫痫诊断标准着销售下滑、资金面收缩,下半年土地市场交易极有可能陷入疲态。如此一来,由信贷宽松导致地产投资加速、大量购地给地方政府带来的资金宽松局面将会改变,进而影响到整个基建投资。